청약 추첨제 도입, 1주택자도 가능하다. 주의할 점은?

 

 세계 금리 인상으로 인해서 부동산 시장 역시 좋지 않은 모습인데, 청약 시장에서도 마찬가지로 찬 바람이 불고 있습니다. 2008년 금융 위기 이후로 이런 하락 시장은 처음인데 청약 시장에서도 청약 접수가 0건인 아파트가 나왔고 계약금, 위약금을 지불하면서 까지 아예 분양을 취소한 아파트도 나오고 있는 것을 보니 정말 요즘 부동산 시장의 분위기를 체감할 수 있었습니다. 

 

 

부동산 시장 분위기

조합과 시공사의 협의가 이루어지지 않아서 아파트 건설이 한동안 중단되었던 서울의 재건축 최대 단지인 둔촌주공 아파트도 얼마 전 분양에서 1순위가 4.7대 1이 나와서 2순위까지 가게 되고 장위 자이 아파트도 16개 항목 중에서 12개가 불발되었습니다. 

 

예전 청약 시장 분위기랑 비교해 봤을 때, 서울에서 작년 164대 1까지 나왔던 것과 비교해보면 지금 관심을 많이 가지고 있는 아파트에서도 5대 1도 안 되는 결과를 보이고 있고 오피스텔 청약 경쟁률도 비슷한 결과를 보이고 있습니다.

 

이렇게 청약뿐만 아니라 급매도 안 사고 급급매 정도만 체결되고 있는 상황이고 기존의 아파트뿐만 아니라 새 아파트에서의 수요도 구매자들이게 인기가 시들시들하고 있습니다. 지금 집을 사지 않겠다는 심리가 심해지고 있고 적어도 금리가 내려간다는 신호가 없으면 이러한 분위기는 계속 이어질 것으로 예상하고 있습니다. (금리가 이렇게 무섭네요.)

 

 

 

추첨제 도입

내년 2023년도 4월부터 서울도 청약시장이 추첨제로 바뀌게 됩니다. 즉 청약 점수가 낮아도 서울에서 아파트에 당첨될 수 있는 확률이 높아진다는 것이고 또 1 주택을 가지고 있는 유주택자도 추첨제에 참여할 수 있게 됩니다. 1 주택자도 청약이 가능하다니, 서울에 새 아파트로 갈아탈 수 있는 기회가 될 수 있으니 관심을 가져보시고 나에게는 어떻게 적용될 수 있을지 알아보면 도움이 되실 것입니다.

 

	투기과열지구		조정대상지역
	현행	개선	현행	개선
60㎡ 이하	가점 100%	가점 40%, 추첨 60%	가점 75%, 추첨 25%	가점40%, 추첨 60%
60~85㎡		가점 70%, 추첨 30%		가점 70%, 추첨 30%
85㎡ 초과	가점 50%, 추첨 50%	가점 80%, 추첨 20%	가점 30%, 추첨 70%	가점 50%, 추첨 50%

 

기존에는 수요도 낮고 집 값도 부담되어 구입하지 못하는 큰 평수에만 추첨제의 비중이 있고 수요가 많은 국민 평수와 25평에는 가점제여서 새 아파트를 청약 당첨되기가 어려웠습니다. 왜냐하면 청약 점수가 낮기 때문인데,

 

청약 점수가 높으려면 무주택기간이 길어야 하고 가족도 많고 청약 통장에 가입한 기간도 길어야 하는데 사회초년생 등 2030 나이대는 청약 점수가 낮을 수밖에 없기 때문입니다. 그래서 집 값이 많이 상승했던 작년 여름까지 2030들의 영혼까지 끌어와서 집을 사는 현상들이 많아서 지금은 이자 부담을 많이 떠안아가게 된 상황이 되었습니다.

 

이에 따라서 청년의 수요가 많은 중소형 주택의 분양에서는 추첨제의 비중을 높여주고 상대적으로 중장년층의 수요가 많은 대형 평수에서는 가점제의 비중을 높이는 방안을 제시하여 입법 예고 기간을 거치면 내년 4월부터 시행될 수 있다고 합니다. 

 

 

 

그렇지만, 모두가 동일한 조건으로 추첨제를 누릴 수 있는 것은 아니고 전체 청약 물량 중에서 무주택자에게 75%, 1 주택자에게는 25%를 배정한다고 합니다. 1 주택자도 추첨을 통해서 청약에 당첨될 수는 있지만 비율이 낮다는 점은 참고하시면 좋겠습니다. 

 

그리고 청약을 넣은 무주택자 75%의 물량 중에서 당첨이 안되고 떨어진 분들은 자연스럽게 1 주택자와 다시 한번 경쟁을 할 수 있는 기회가 주어집니다. 따라서, 무주택자는 기회가 2번이 있다고 볼 수 있고 1 주택자는 물량 25%를 모두 가져갈 수 있는 것이 아니라 처음에 떨어진 무주택자와 함께 경쟁해야 하기 때문에 경쟁이 더 치열하다고 볼 수 있습니다.

 

결국 1 주택자에게 돌아오는 추첨 비중이 얼마나 되는지 계산해본 결과, 25평에서는 전체물량의 15% 정도이고 33평에서는 전체 물량의 7.5%가 됩니다. 1000세대 분양을 했다고 가정하고 떨어진 무주택자와 경쟁하는 것을 배제한다면 25평에서 150 가구, 33평에서는 75 가구가 당첨될 수 있습니다. 

 

 

주의할 점

1. 중도금이 나오는지
2. 기존 주택 처분 기간
3. 분양 가격 저렴한지
4. 중도금 이자 

중도금이 12억까지 늘어났으나 그 이상의 아파트에는 나오지 않을 수 있다는 것과 기존에 가지고 있던 주택 처분 조건이 6개월에서 현재 2년까지 늘어났지만 잘 지켜야 한다는 것입니다. 

 

그리고 부동산 시장도 좋지 않기도 하고 자금이 부족한 사람들이 청약 통장을 해지하는 경우가 많은데, 들고 계시면 쓸 수 있는 상황이 나올 것이라 여겨지고 혹시 해지하셨던 분이라도 비규제지역 1년, 규제지역은 2년 동안 넣어놓으면 쓰실 수 있기 때문에 지금 가입하시는 것도 좋다고 생각합니다.

 

다음 달인 1월에 추경호 경제부총리께서 주거정책심의위원회를 개체하고 추가적인 규제지역해제를 한다고 발표한 만큼 서울도 규제지역에서 해제가 될 확률도 있으니 그렇게 된다면 1년만 청약 통장을 유지한다면 자격이 주어질 것으로 보입니다.

 

또 하나 주의하실 사항은 분양가격에서 중도금 이자와 확장비용, 옵션 비용을 모두 다 포함한 가격이 주변의 신축 아파트보다 30% 정도 저렴해야 한다는 것입니다. 지금 부동산 가격이 떨어지고 있는 상황에서 30% 정도 저렴하지 않으면 위험할 수 있고 싸게 구입하기 위해 넣는 청약에서 이득이 있는 게 아니기 때문입니다.

 

마지막으로 부동산 시장이 어려워지면서 중도금 빌려주기를 거절하는 1 금융권들이 많아지고 있다고 합니다. 그래서 건설사들은 2 금융권으로 갈 수밖에 없고 그러면 10% 가까운 중도금 이자를 지불해야 한다는 점을 숙지하셔야 합니다. 지금과 같은 고금리 시기에는 분양 가격과 중도금이 나오는지, 주택담보 이자도 중요하지만 중도금의 이자도 꼭 생각하고 청약을 넣으시길 바랍니다.